平成14年過去問演習

結果

#1. 〔問 1〕 AがもうBの欺罔行為によってA所有の建物をCに売却する契約をした場合に関する次の記述のうち民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

AはもうB が欺罔行為をしたことをC が知っているときでないと売買契約の取消しをすることができない。

AがCに所有権移転登記を済ませCがAに代金を完済した後詐欺による有効な取消しがなされたときには登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる。

Aは詐欺に気が付いていたが契約に基づき異議を留めることなく所有権移転登記手続をし代金を請求していた場合詐欺による取消しをすることはできない。

Cが当該建物を詐欺について善意のDに転売して所有権移転登記を済ませてもAは詐欺による取消しをしてDから建物の返還を求めることができる。

#2. 〔問 2〕 AがBの代理人としてCとの間でB所有の土地の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち民法の規定によれば正しいものはどれか。

BはAに対してCとの間の売買契約を委任したがAがDをCと勘違いした要素の錯誤によってDとの間で契約した場合Aに重過失がなければこの契約は無効である。

BがAにB所有土地を担保として借金をすることしか頼んでいない場合CがAに土地売却の代理権があると信じそれに正当の事由があってもB C間に売買契約は成立しない。

Bは未成年者であってもAが成年に達した者であればBの法定代理人の同意又は許可を得ることなくAに売買の代理権を与えてCとの間で土地の売買契約を締結することができこの契約を取り消すことはできない。

AがBに無断でCと売買契約をしたがBがそれを知らないでDに売却して移転登記をした後でもBがAの行為を追認すればDはCに所有権取得を対抗できなくなる。

#3. 〔問 3〕売主A･買主B間の建物売買契約 (所有権移転登記は行っていない) が解除され建物の所有者AがB居住の建物をCに売却して所有権移転登記をした場合に関する次の記述のうち民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。

AがBに対して建物をCのために占有することを指示しCがそれを承諾しただけではA がC に建物を引き渡したことにはならない。

Bが建物占有中に地震によって玄関のドアが大破したので修繕しその費用を負担した場合でもBはCに対してその負担額の償還を請求することはできない。

Bは占有中の建物の一部をDに使用させ賃料を受領した場合その受領額をCに償還しなければならない。

Cが暴力によってBから建物の占有を奪った場合BはCに占有回収の訴えを提起できるがCはBに対抗できる所有権があるので占有回収の訴えについては敗訴することはない。

#4. 〔問 4〕 Aは自己所有の甲土地の一部につき通行目的で隣地乙土地の便益に供する通行地役権設定契約 (地役権の付従性について別段の定めはない。) を乙土地所有者Bと締結した。この場合民法の規定及び判例によれば次の記述のうち正しいものはどれか。

この通行地役権の設定登記をしないままAが甲土地をCに譲渡し所有権移転登記を経由した場合Cは通路として継続的に使用されていることが客観的に明らかでありかつ通行地役権があることを知っていたときでもBに対して常にこの通行地役権を否定することができる。

この通行地役権の設定登記を行った後Bが乙土地をDに譲渡し乙土地の所有権移転登記を経由した場合Dはこの通行地役権が自己に移転したことをAに対して主張できる。

Bはこの通行地役権を乙土地と分離して単独で第三者に売却することができる。

Bが契約で認められた部分ではない甲土地の部分を継続かつ表現の形で乙土地の通行の便益のために利用していた場合でも契約で認められていない部分については通行地役権を時効取得することはできない。

#5. 〔問 5〕 AはB から建物を賃借しB に3000万円の敷金を預託した。その後AはBの承諾を得てこの敷金返還請求権につきCからの借入金債務を担保するためにCのために適法に質権を設定した。この場合民法の規定によれば次の記述のうち正しいものはどれか。

C はBの承諾が書面によるものであれば確定日付を得ていなくてもこの質権設定をB以外の第三者に対しても対抗することができる。

CのAに対する利息請求権は常に満期となった最後の2年分についてのみこの質権の被担保債権となる。

CのAに対する債権の弁済期の前にこの敷金返還請求権の弁済期が到来した場合はCはBに対し当該敷金を供託するよう請求できる。

CのAに対する債権の弁済期が到来した場合CはBに対しBがこの質権設定を承諾したことを根拠にこの敷金返還請求権の弁済期の前に当該敷金を直ちにCに交付するよう請求できる。

#6. 〔問 6〕 AはBに対する貸付金債権の担保のために当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するB所有の更地である甲土地に抵当権を設定しその旨の登記をした。その後Bはこの土地上に乙建物を築造し自己所有とした。この場合民法の規定及び判例によれば次の記述のうち正しいものはどれか。

AはBに対し乙建物の築造行為は甲土地に対するAの抵当権を侵害する行為であるとして乙建物の収去を求めることができる。

Bが甲土地及び乙建物の双方につきCのために抵当権を設定してその旨の登記をした後 (甲土地についてはAの後順位)Aの抵当権が実行されるとき乙建物のために法定地上権が成立する。

B が乙建物築造後甲土地についてのみDのために抵当権を設定してその旨の登記をした場合 (甲土地についてはAの後順位)Aの抵当権及び被担保債権が存続している状態でDの抵当権が実行されるとき乙建物のために法定地上権が成立する。

Aは乙建物に抵当権を設定していなくても甲土地とともに乙建物を競売することができるが優先弁済権は甲土地の代金についてのみ行使できる。

#7. 〔問 7〕 AB間の土地売買契約中の履行遅滞の賠償額の予定の条項によってAがBに対して損害賠償請求をする場合に関する次の記述のうち民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

賠償請求を受けたBは自己の履行遅滞について帰責事由のないことを主張･立証すれば免責される。

BがAの過失を立証して過失相殺の主張をしたとき裁判所は損害額の算定にその過失を斟酌することができる。

裁判所は賠償額の予定の合意が暴利行為として公序良俗違反となる場合でも賠償額の減額をすることができない。

Aは賠償請求に際してBの履行遅滞があったことを主張･立証すれば足り損害の発生や損害額の主張･立証をする必要はない。

#8. 〔問 8〕 AはA所有の土地をBに対し1億円で売却する契約を締結し手付金として1000万円を受領した。Aは決済日において登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したがBが土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので登記及び引渡しはしなかった。この場合民法の規定及び判例によれば次の記述のうち誤っているものはどれか。

Aはこの売買契約を解除せずBに対し残代金の支払を請求し続けることができる。

Aはこの売買契約を解除するとともにBに対し売買契約締結後解除されるまでの土地の値下がりによる損害を理由として賠償請求できる。

BがA B間の売買契約締結後この土地をCに転売する契約を締結していた場合でCがやはり土地の値下がりを理由としてBに代金の支払をしないときBはこれを理由としてA B間の売買契約を解除することはできない。

BがA B間の売買契約締結後この土地をCに転売する契約を締結していた場合AはAB間の売買契約を解除してもCのこの土地を取得する権利を害することはできない。

#9. 〔問 9〕 AがBに建物を売却し代金受領と引換えに建物を引き渡した後にBがこの建物に隠れた瑕疵があることを発見したが売主の瑕疵担保責任についての特約はない。この場合民法の規定及び判例によれば次の記述のうち誤っているものはどれか。

Bはこの瑕疵がAの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限りこの瑕疵に基づき行使できる権利を主張できる。

Bはこの売買契約を解除できない場合でもこの瑕疵により受けた損害につきAに対し賠償請求できる。

BがAに対しこの瑕疵に基づき行使できる権利はBが瑕疵を知った時から1年以内に行使しなければならない。

Bはこの瑕疵があるためにこの売買契約を締結した目的を達することができない場合に限りこの売買契約を解除できる。

#10. 〔問 10〕 AがA所有の不動産の売買をBに対して委任する場合に関する次の記述のうち民法の規定によれば正しいものはどれか。なおA及びBは宅地建物取引業者ではないものとする。

不動産のような高価な財産の売買を委任する場合にはAはBに対して委任状を交付しないと委任契約は成立しない。

Bは委任契約をする際有償の合意をしない限り報酬の請求をすることができないが委任事務のために使った費用とその利息はAに請求することができる。

Bが当該物件の価格の調査など善良なる管理者の注意義務を怠ったため不動産売買についてAに損害が生じたとしても報酬の合意をしていない以上AはBに対して賠償の請求をすることができない。

委任はいつでも解除することができるから有償の合意があり売買契約成立寸前にAが理由なく解除してBに不利益を与えたときでもBはAに対して損害賠償を請求することはできない。

#11. 〔問 11〕 Aの被用者BとCの被用者DがA及びCの事業の執行につき共同してEに対し不法行為をしA B C及びDがEに対し損害賠償債務を負担した場合に関する次の記述のうち民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

AはEに対するBとDの加害割合が6対4である場合はEの損害全額の賠償請求に対して損害の6割に相当する金額について賠償の支払をする責任を負う。

Aが自己の負担部分を超えてEに対し損害を賠償したときはその超える部分につき損害の公平な分担という見地から信義則上相当と認められる限度においてC に対しCの負担部分の限度で求償することができる。

AはEに対し損害賠償債務を負担したことに基づき損害を被った場合はBに対し損害の賠償又は求償の請求をすることができる。

Dが自己の負担部分を超えてEに対し損害を賠償したときはその超える部分につきAに対しAの負担部分の限度で求償することができる。

#12. 〔問 12〕相続の承認及び放棄に関する次の記述のうち民法の規定によれば誤っているものはどれか。

相続の放棄をする場合その旨を家庭裁判所に申述しなければならない。

相続人が数人あるときは限定承認は共同相続人の全員が共同してのみこれをすることができる。

相続人が自己のために相続の開始があったことを知った時から3カ月 (家庭裁判所が期間の伸長をした場合は当該期間)以内に限定承認又は放棄をしなかったときは単純承認をしたものとみなされる。

被相続人の子が相続の開始後に相続放棄をした場合その者の子がこれを代襲して相続人となる。

#13. 〔問 13〕 Aが平成4年8月Bに土地を賃貸しBがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述のうち借地借家法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

A B間の借地契約が公正証書により10年の事業専用の目的で締結された場合にはBは建物買取請求権を有しない。

建物買取請求権は契約終了の理由を問わずBの債務不履行を原因とする契約終了の場合にもBはAに対して建物の買取りを請求することができる。

BがAの承諾を得て土地をCに転貸し建物を譲渡した場合A B間 B C間の契約がともに期間満了し更新がなければCはAに対し直接建物買取請求権を有する。

Bが適法にAに建物買取請求権を行使するとその所有権は直ちにBからAに移転するがBはAが代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができる。

#14. 〔問 14〕建物賃貸借契約 (以下この間において「契約」という。)の終了に関する次の記述のうち借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。

期間の定めのある建物賃貸借において賃貸人が期間満了の1年前から6月前までの間に更新しない旨の通知を出すのを失念したときは賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも契約は期間満了により終了しない。

期間の定めのある建物賃貸借において賃貸人が期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときでその通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は期間満了後賃借人が使用を継続していることについて賃貸人が異議を述べなくても契約は期間満了により終了する。

期間の定めのある契約が法定更新された場合その後の契約は従前と同一条件となり従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。

期間の定めのない契約において賃貸人が解約の申入れをしたときでその通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は解約の申入れの日から3月を経過した日に契約は終了する。

#15. 〔問 15〕不動産登記の申請に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

権利に関する登記の申請をするときは申請人又はその代理人が登記所に出頭しなければならないので郵送により登記申請をすることはできない。

委任による登記申請の代理権は本人の死亡によって消滅する。

登記の申請は登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則であるが相続による登記は登記権利者のみで申請することができる。

登記権利者及び登記義務者が共同して申請することを要する登記について登記義務者が申請に協力しない場合には登記権利者が登記義務者に対し登記手続を求める旨の判決を得ればその登記義務者の申請は要しない。

#16. 〔問 16〕国土利用計画法第23条の届出 (以下この間において「事後届出」という。)及び同法第27条の7の届出 (以下この間において「事前届出」という。) に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。ただし地方自治法に基づく指定都市の特例については考慮しないものとする。

Aが所有する市街化区域内の面積3000 m2の土地をBに売却する契約を締結するため事後届出を行う場合でBが契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行わなかったときBは6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

Cが所有する監視区域内の面積10haの土地をDに売却する契約を締結しようとして事前届出を行った場合で届出の日から起算して2週間後に都道府県知事より勧告をしない旨の通知を受けたときC及びDはその届出に係る契約を締結することができる。

Eが所有する都市計画区域外の面積5000 m2の土地をFが賃借しその対価として権利金を支払う契約がE F間で締結された場合Fは契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。

Gが行った事後届出に係る土地の利用目的について都道府県知事が必要な変更をすべきことを勧告した場合でGがその勧告に従わなかったときはその旨及びその勧告の内容を公表されることがある。

#17. 〔問 17〕都市計画法に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

都市計画区域は一体の都市として総合的に整備し開発し及び保全される必要がある区域であり2以上の都府県にまたがって指定されてもよい。

都市計画は都市計画区域内において定められるものであるが道路や公園などの都市施設については特に必要があるときは当該都市計画区域外においても定めることができる。

市街化区域は既に市街地を形成している区域であり市街化調整区域はおおむね10年以内に市街化を図る予定の区域及び市街化を抑制すべき区域である。

無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を進めるため都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することができるがすべての都市計画区域において区分する必要はない。

#18. 〔問 18〕都市計画法に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

用途地域のうち第一種低層住居専用地域については低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため都市計画に少なくとも建築物の容積率建ぺい率及び高さの限度を定めなければならない。

高度地区は用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため少なくとも建築物の容積率の最高限度及び最低限度建ぺい率の最高限度建築面積の最低限度を定めなければならない。

特別用途地区は文教地区観光地区などの11類型の総称であり主として用途地域による用途規制を強化したり緩和することにより当該地区の特性にふさわしい特別の目的の実現を図るものである。

風致地区は市街地の美観を維持するため定める地区であり地区内における建築物の建築や宅地の造成木竹の伐採などの行為については地方公共団体の規則で規制することができる。

#19. 〔問 19〕都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

市街化区域内において農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為であれば常に開発許可は不要である。

市街化区域内において農業の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為であれば常に開発許可は不要である。

準都市計画区域内において都市計画事業に当たる民間事業者が行う3000 m2の住宅団地建設のための開発行為であれば常に開発許可は不要である。

都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において都市計画事業に当たらない民間事業者が行う5000 m2の住宅団地建設のための開発行為であれば開発許可は必要である。

#20. 〔問 20〕建築基準法第48条に規定する用途規制に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。ただし特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

第一種低層住居専用地域内では小学校は建築できるが中学校は建築できない。

第一種住居地域内ではホテル (床面積計3000 m2以下) は建築できるが映画館は建築できない。

近隣商業地域内ではカラオケボックスは建築できるが料理店は建築できない。

工業地域内では住宅は建築できるが病院は建築できない。

#21. 〔問 21〕建築基準法に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

建築確認を申請しようとする建築主はあらかじめ当該確認に係る建築物の所在地を管轄する消防長又は消防署長の同意を得ておかなければならない。

建築主は工事を完了した場合においては工事が完了した日から3日以内に到達するように建築主事に文書をもって届け出なければならない。

文化財保護法の規定によって重要文化財に指定された建築物であっても建築基準法は適用される。

建築物の建築修繕模様替又は除却のための工事の施工者は当該工事の施工に伴う地盤の崩落建築物又は工事用の工作物の倒壊等による危害を防止するために必要な措置を講じなければならない。

#22. 〔問 22〕土地区画整理事業の仮換地の指定に関する次の記述のうち土地区画整理法の規定によれば正しいものはどれか。

施行者は仮換地を指定した場合において特別の事情があるときはその仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができる。

仮換地となるべき土地について質権や抵当権を有する者があるときはこれらの者に仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知しなければならない。

土地区画整理組合が仮換地を指定した場合において当該処分によって使用し又は収益することができる者のなくなった従前の宅地については換地処分の公告がある日までは当該宅地の存する市町村がこれを管理する。

土地区画整理組合は仮換地を指定しようとする場合においてはあらかじめその指定について土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。

#23. 〔問 23〕農地法に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

農地の所有者がその土地に住宅を建設する場合でその土地が市街化区域内にあるとき必ず農地法第4条の許可を受けなければならない。

採草放牧地の所有者がその土地に500 m2の農業用施設を建設する場合農地法第4条の許可を受けなければならない。

建設業者が工事終了後農地に復元して返還する条件で市街化調整区域内の農地を6カ月間資材置場として借り受けた場合農地法第5条の許可を受ける必要はない。

都道府県知事は農地法第5条の許可を要する転用についてその許可を受けずに転用を行った者に対して原状回復を命ずることができる。

#24. 〔問 24〕次の記述のうち誤っているものはどれか。

道路法によれば道路に水管下水道管ガス管を設置し継続して道路を使用する者は原則として道路管理者の許可を受けなければならない。

宅地造成等規制法によれば宅地造成工事規制区域内において宅地以外の土地を宅地に転用する者は宅地造成に関する工事を行わない場合でも原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

都市計画法によれば都市計画事業の事業地内において都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行う者は原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

河川法によれば河川保全区域内において土地の堀さく盛土又は切土を行う者は原則として河川管理者の許可を受けなければならない。

#25. 〔問 25〕次の記述のうち誤っているものはどれか。

土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によれば土砂災害特別警戒区域内において都市計画法上の一定の開発行為をしようとする者は原則として市町村長の許可を受けなければならない。

海岸法によれば海岸保全区域内において土石の採取等の行為をしようとする者は原則として海岸管理者の許可を受けなければならない。

都市緑地保全法によれば緑地保全地区内で建築物の新築改築等の行為をしようとする者は原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば急傾斜地崩壊危険区域内において水を放流し又は停滞させる等の行為をしようとする者は原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

#26. 〔問 26〕租税特別措置法第36条の6の特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

譲渡資産とされる家屋については居住の用に供しているもの又は居住の用に供されなくなった日から同日以後5年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件とされている。

譲渡資産とされる家屋についてはその譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が10年を超えるもののうち国内にあるものであることが適用要件とされている。

買換資産とされる家屋については譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の翌年12月31日までの間に取得することが適用要件とされている。

買換資産とされる家屋についてはその床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50 m2以上500 m2以下のものであることが適用要件とされている。

#27. 〔問 27〕不動産登記に係る登録免許税に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

土地の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率は移転の原因にかかわらず一律である。

土地の売買に係る登録免許税の課税標準は売買契約書に記載されたその土地の実際の取引価格である。

土地の所有権の移転登記に係る登録免許税の納期限は登記を受ける時である。

土地の売買に係る登録免許税の納税義務は土地を取得した者にはなく土地を譲渡した者にある。

#28. 〔問 28〕固定資産税に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続 (固定資産評価基準) は総務大臣が定めることとされている。

200 m2以下の住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は価格の1/2の額とする特例措置が講じられている。

固定資産税の納税者は固定資産課税台帳に登録された事項に不服がある場合には固定資産評価審査委員会に対し登録事項のすべてについて審査の申出をすることができる。

固定資産税の納期は4月7月12月及び2月のそれぞれ末日であり市町村がこれと異なる納期を定めることはできない。

#29. 〔問 29〕地価公示法に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

都市及びその周辺の地域等において土地の取引を行う者は取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。

地価公示は土地鑑定委員会が毎年1回2人以上の不動産鑑定士又は不動産鑑定士補の鑑定評価を求めその結果を審査し必要な調整を行って標準地の正常な価格を判定しこれを公示するものである。

標準地の正常な価格とは土地について自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい当該土地に地上権がある場合にはその地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。

標準地の鑑定評価は近傍類地の取引価格から算定される推定の価格近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。

#30. 〔問 30〕 A (個人) の宅地建物取引業法の免許 (以下この間において「免許」という。) に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

Aが競売により取得した複数の宅地を宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合Aは免許を必要としない。

Aが土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合Aは免許を必要としない。

Aが組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募りA自らは組合員となることなく当該組合員による住宅の建築のため宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合Aは免許を必要としない。

Aが賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合Aは免許を必要としない。

#31. 〔問 31〕取引主任者と宅地建物取引主任者証 (以下この間において「取引主任者証」という。) に関する次の記述のうち宅地建物取引業法 (以下この間において「法」という。) の規定に違反しないものはどれか。

Aは専任の取引主任者として従事していた宅地建物取引業者B社を退職し宅地建物取引業者C社に専任の取引主任者として従事することとなりB社は宅地建物取引業者名簿登載事項の変更の届出をAの退職から半年後にC社はAの就任から10日後に当該届出を行った。

Dは宅地建物取引業者が業務に関し展示会を実施する場所であって宅地又は建物の売買の契約を締結する国土交通省令で定める場所 (業務に従事する者11名) における唯一の専任の取引主任者である。

Eは自らが有する取引主任者証の有効期間が満了して半年になるが宅地建物取引主任者資格登録をしている都道府県知事が指定する講習を受講したので当該取引主任者証の更新の申請をせず取引主任者としてすべき事務を行っている。

Fは取引主任者として宅地の売買に係る法第37条の書面の交付を買主に対して行いその際買主から取引主任者証の提示を求められたが法第35条の重要事項の説明を行う際に提示していたのでこれを拒んだ。

#32. 〔問 32〕宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

Aが宅地又は建物の売買に関する広告をする場合自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合においては取引態様の別を記載する必要はない。

Aが県知事からその業務の全部の停止を命ぜられた期間中であっても当該停止処分が行われる前に印刷した広告の配布活動のみは認められている。

Aは土地付建物の売買に係る広告に際し建築基準法第6条第1項の建築確認の申請中であれば「建築確認申請中のため建築確認を受けるまでは売買契約はできません」と表示すれば広告をすることができる。

Aはその業務に関する広告について著しく事実に相違する表示を行った場合取引の成立に至らなくても懲役又は罰金に処せられることがある。

#33. 〔問 33〕 Aは宅地の売買契約の解除に伴い売主である宅地建物取引業者B (国土交通大臣免許)に対して手付金の返還請求権を有し媒介業者C (甲県知事免許) に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。しかしB Cいずれも請求に応じない。Bは営業保証金を供託所に供託しておりCは宅地建物取引業保証協会に加入していた。この場合宅地建物取引業法の規定によれば次の記述のうち誤っているものはどれか。

Aはその権利を実行するためBに関しては営業保証金の還付をCに関しては弁済業務保証金の還付を同時に供託所に申し立てることができる。

Aは営業保証金についてBに関する権利を実行する場合は債権額債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面の提出が必要である。

Aは弁済業務保証金についてCに関する権利を実行する場合は宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。

Aの権利実行により還付がなされた場合はBは国土交通大臣から通知を受けてからCは甲県知事から通知を受けてからそれぞれ2週間以内に不足額を供託しなければならない。

#34. 〔問 34〕宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約 (以下この間において「媒介契約」という。) に関する次の記述のうち宅地建物取引業法 (以下この間において「法」という。) の規定によれば正しいものはどれか。

法第34条の2に規定する依頼者 (以下この間において「依頼者」という。)とは宅地建物取引業者でない者をいい同条の規定は宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。

Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときはAは法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが一般媒介契約を締結したときは当該書面の交付をしなくてもよい。

専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず3月より長い期間を定めたときはその期間は3月とされるが当該有効期間は依頼者の申出があれば更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。

Aが依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても依頼者の同意が得られているのであるから当該特約は無効とはならない。

#35. 〔問 35〕宅地建物取引主任者資格登録 (以下この間において「登録」という。)又は取引主任者に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

甲県知事の登録を受けている取引主任者が乙県に住所を移転し丙県知事免許を受けている宅地建物取引業者に勤務先を変更した場合甲県知事を経由して乙県知事に対し登録の移転の申請をすることができる。

取引主任者が取締役をしている宅地建物取引業者が不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとしてその免許を取り消されるに至った場合当該取引主任者はその登録を消除される。

取引主任者が勤務している宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関し不正な行為をして業務停止処分を受けた場合当該取引主任者は速やかに宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。

取引主任者が破産者となり自ら登録の消除を申請した場合復権を得てから5年を経過しなければ新たに登録をすることはできない。

#36. 〔問 36〕宅地建物取引業法 (以下この間において「法」という。) に規定する「事務所」に関する次の記述のうち法の規定によれば誤っているものはどれか。

「事務所」とは本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。

新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は免許を受ける前に営業保証金を主たる「事務所」のもよりの供託所に供託しなければならない。

宅地建物取引業者はその「事務所」だけでなく国土交通省令で定める場所ごとに一定の専任の取引主任者を置かなければならないがこれに抵触することとなった場合は2週間以内に必要な措置を執らなければならない。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について当該宅地建物取引業者の「事務所」において契約の申込み及び締結をした買主は法第37条の2の規定による売買契約の解除をすることはできない。

#37. 〔問 37〕宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明に関する次の記述のうち同条の規定に違反しないものはどれか。

Aは建物 (建築工事完了前) の売買の契約を行うに際し建物の完成時における主要構造部内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで当該図面の説明はしなかった。

A はマンションの分譲を行うに際し当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるAは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったがこれについては説明しなかった。

A は中古マンションの売買の媒介を行うに際し当該マンション修繕の実施状況について当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため購入者にこの旨説明し実施状況については説明しなかった。

Aは建物の売買の契約を行うに際し当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったがその旨説明しなかった。

#38. 〔問 38〕次の記述のうち宅地建物取引業法 (以下この間において「法」という。)の規定によれば正しいものはどれか。

法第35条に規定する重要事項を記載した書面には説明した取引主任者Aが記名押印をしたが法第37条に規定する書面にはAが不在であったため取引主任者でない従事者BがAの記名押印を行った。

法第37条に規定する書面は宅地又は建物の取引に係る契約書とは本来別個のものであるので必ず取引の契約書とは別に当該書面を作成し交付しなければならない。

法第35条の重要事項の説明のうち宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定められている事項は宅地又は建物の貸借に係る事項であり売買に係るものは含まれていない。

法第35条に規定する重要事項を記載した書面には説明した取引主任者Cが記名押印をしたが法第37条に規定する書面にはCが急病で入院したため専任の取引主任者Dが自ら記名押印した。

#39. 〔問 39〕宅地建物取引業者Aに対する監督処分に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

Aが宅地建物取引業の業務に関して建築基準法の規定に違反して罰金に処せられた場合これをもって業務停止処分を受けることはない。

Aは自ら貸主となり借主との間でオフィスビルの一室の賃貸借契約を締結した業務において賃貸借契約書は当該借主に対して交付したが重要事項の説明を行わなかった場合これをもって指示処分を受けることはない。

都道府県知事はAに対し業務停止処分をしようとするときは聴聞を行わなければならないが指示処分をするときは聴聞を行う必要はない。

Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関するものではないが脱税し所得税法に違反したとして罰金刑に処せられた場合Aは指示処分を受けることがある。

#40. 〔問 40〕宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物 (完成物件)を売買する場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

AはBの承諾を得ている場合は契約自由の原則に則り購入代金の額の2割を超える額の手付を受領できる。

Bが手付を支払った後代金の一部を支払った場合はAは手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。

AがBから受領した手付が代金の額の1割を超えかつ1000万円を超える場合Aはいかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。

AはBの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の2割を超える場合はBに不利になるので全額無効である。

#41. 〔問 41〕宅地建物取引業者Aが自ら売主となり宅地又は建物を売買する場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。なお買主B C D及びE はいずれも宅地建物取引業者でないものとする。

買主Bとの売買契約において物件が競売で取得した中古住宅であるため現状有姿とし瑕疵担保責任の期間を「引渡しから半年まで」と定めた契約書の条項は有効である。

買主Cとの未完成物件の売買契約において手付金等を受領する場合保証委託契約による保全措置の対象は代金の額の 5% を超えかつこの金額が1000万円を超える部分である。

買主Dとの未完成物件の売買において宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらずAが当該措置を講じない場合はDは手付金等を支払わないことができる。

買主Eとの割賦販売契約において「Eが割賦金の支払を40日以上遅延した場合は催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」と定めた契約書の条項は有効である。

#42. 〔問 42〕宅地建物取引業者A (甲県知事免許)が売主である宅地建物取引業者B(甲県知事免許) から120戸の分譲マンションの販売代理を一括して受け当該マンションの所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて売買契約の申込みを受ける場合宅地建物取引業法の規定によれば次の記述のうち誤っているものはどれか。なお当該マンション及びモデルルームは甲県内に所在するものとする。

Aはモデルルームに自己の標識を掲示する必要があるがB はその必要はない。

Aはマンションの所在する場所に自己の標識を掲示する必要があるがBはその必要はない。

Aはモデルルームの場所について甲県知事に届け出る必要があるがBはその必要はない。

Aはモデルルームに成年者である専任の取引主任者を置く必要があるがB はその必要はない。

#43. 〔問 43〕宅地建物取引業保証協会 (以下「保証協会」という。) に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

保証協会の社員は宅地建物取引業者に限られる。

保証協会は民法第34条に規定する財団法人でなければならない。

一の保証協会の社員が同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない。

保証協会は弁済業務保証金分担金の納付を受けたときはその日から2週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない。

#44. 〔問 44〕次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

営業保証金の供託は金銭のみならず一定の有価証券をもって行うこともできるが営業保証金の不足額の供託は金銭により行わなければならない。

宅地建物取引業者が廃業届を提出し免許の効力を失った場合であってもその者は廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においてはなお宅地建物取引業者とみなされる。

宅地建物取引業者 (国土交通大臣免許)が宅地建物取引業法第50条第2項の規定に基づき業務を行う場所の届出を行う場合その所在地を管轄する都道府県知事を経由しなくても直接国土交通大臣に対して行うことができる。

宅地建物取引業者 (甲県知事免許)が乙県内で宅地建物取引業を営んでいる場合乙県知事は取引の業務について必要な報告を求めることができるが当該宅地建物取引業者の事務所に立ち入り帳簿の検査をすることはできない。

#45. 〔問 45〕宅地建物取引業者Aが自ら売主として締結した建物の売買契約について買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

宅地建物取引業者でない買主Bは建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い自宅でこの説明を受け即座に買受けを申し込んだ。後日勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合Bは売買契約の解除はできない。

宅地建物取引業者でない買主Cは建物の物件の説明をAの事務所で受け翌日出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合Cは売買契約の解除はできない。

宅地建物取引業者である買主Dは建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合Dは売買契約の解除はできる。

宅地建物取引業者でない買主Eから売買契約の解除があった場合でこの契約の解除が法的要件を満たしかつAが手付金を受領しているときAは契約に要した費用を手付金から控除して返還することができる。

#46. 〔問 46〕住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

住宅金融公庫の貸付けを受けて建設した賃貸住宅の家賃設定については上限額の制限がない。

住宅の改良のための貸付金の償還期間は当該貸付けを受ける者の所得によって異なる。

住宅金融公庫は元利金の支払方法の変更を行う者から手数料を徴収することができない。

住宅金融公庫は貸付けを受けた者が6月以上割賦金の償還をしなかったとき貸付金の弁済期日が到来する前に貸付金についていつでも償還を請求することができる。

#47. 〔問 47〕宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち不当景品類及び不当表示防止法 (不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば正しいものはどれか。

販売代理を受けた宅地及び建物の広告を行う場合自らが調査した周辺地域における当該物件と同程度の物件の平均的な価格を「市価」として当該物件の販売価格に併記してもよい。

現在の最寄駅よりも近くに新駅の設置が予定されている分譲住宅の販売広告を行うに当たり当該鉄道事業者が新駅設置及びその予定時期を公表している場合広告の中に新駅設置の予定時期を明示して新駅を表示してもよい。

新聞折り込み広告で分譲マンションの販売広告を行う場合すべての住宅について1戸当たりの表示が困難なときは価格については最低価格及び最高価格のみを表示し管理費については契約時に説明を行えば不当表示となるおそれはない。

高圧線下にある宅地を販売するための広告を行ったところ当該宅地が高圧線下に所在する旨の表示がされていなかったが意図的に表示しなかったものではないことが判明した場合には不当表示となるおそれはない。

#48. 〔問 48〕宅地建物の統計等に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

平成14年地価公示 (平成14年3月公表)によれば平成13年1年間の全国の地価の状況を概観すると住宅地･商業地とも下落幅が拡大した。

建築着工統計 (国土交通省)によれば平成13年の新設住宅着工戸数は前年比4.6パーセント減でそのうち持家貸家分譲住宅とも前年に比べ減少した。

平成13年版土地白書 (平成13年6月公表) によれば平成11年の宅地供給量は全国で 8400haとなっており前年に比べ増加した。

平成13年度国土交通白書 (平成14年3月公表) によれば平成13年3月末現在における宅地建物取引業者数は約15万業者となっており前年度に比べ増加した。

#49. 〔問 49〕土地に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

旧河道でそれを埋める堆積物の上部が厚い粘土質からなるときは軟弱地盤である可能性が高い。

宅地予定地周辺の擁壁や側溝道路等にひび割れが見られる場合地すべりが活動している可能性が高い。

河川近傍の低平地で盛土を施した古い家屋が周辺に多いのは洪水常習地帯である可能性が高い。

丘陵地帯で地下水位が深く固結した砂質土で形成された地盤の場合地震時は液状化する可能性が高い。

#50. 〔問 50〕建築物の構造に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

木造の建築物に鉄筋の筋かいを使用してはならない。

鉄筋コンクリート造に使用される鉄筋はコンクリートの表面にできる限り近づけて設けるのがよい。

免震建築物の免震層には積層ゴムやオイルダンパー (油の粘性を利用して振動や衝撃を和らげる装置) が使用される。

鉄骨造では必ず溶接によって接合しなければならない。

前

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この記事を書いた人

宅建先生

はじめまして！「スマラク宅建」管理人の宅建先生です。
働きながらの宅建勉強、分厚いテキストを持ち歩くのに疲れていませんか？私自身、残業続きでまとまった勉強時間が取れず、一度は挫折しかけた経験があります。
そこで編み出したのが「スマホで過去問をサクサク回す」という超効率的な学習法。このサイトでは、私が遠回りして見つけた「一番ラクで確実な合格ルート」を、完全無料にて皆さんにシェアしています！
通勤電車やお昼休みの10分を、一緒に「合格への1歩」に変えていきましょう！

平成14年 過去問演習

結果

#1. 〔問 1〕 AがもうBの欺罔行為によってA所有の建物をCに売却する契約をした場合に関する次の記述のうち民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

#2. 〔問 2〕 AがBの代理人としてCとの間でB所有の土地の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち民法の規定によれば正しいものはどれか。

#7. 〔問 7〕 AB間の土地売買契約中の履行遅滞の賠償額の予定の条項によってAがBに対して損害賠償請求をする場合に関する次の記述のうち民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

#10. 〔問 10〕 AがA所有の不動産の売買をBに対して委任する場合に関する次の記述のうち民法の規定によれば正しいものはどれか。なおA及びBは宅地建物取引業者ではないものとする。

#11. 〔問 11〕 Aの被用者BとCの被用者DがA及びCの事業の執行につき共同してEに対し不法行為をしA B C及びDがEに対し損害賠償債務を負担した場合に関する次の記述のうち民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

#12. 〔問 12〕 相続の承認及び放棄に関する次の記述のうち民法の規定によれば誤っているものはどれか。

#13. 〔問 13〕 Aが平成4年8月Bに土地を賃貸しBがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述のうち借地借家法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

#14. 〔問 14〕 建物賃貸借契約 (以下この間において 「契約」 という。)の終了に関する次の記述のうち借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。

#15. 〔問 15〕 不動産登記の申請に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

#17. 〔問 17〕 都市計画法に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

#18. 〔問 18〕 都市計画法に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#19. 〔問 19〕 都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#20. 〔問 20〕 建築基準法第48条に規定する用途規制に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。ただし特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

#21. 〔問 21〕 建築基準法に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#22. 〔問 22〕 土地区画整理事業の仮換地の指定に関する次の記述のうち土地区画整理法の規定によれば正しいものはどれか。

#23. 〔問 23〕 農地法に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#24. 〔問 24〕 次の記述のうち誤っているものはどれか。

#25. 〔問 25〕 次の記述のうち誤っているものはどれか。

#26. 〔問 26〕 租税特別措置法第36条の6の特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#27. 〔問 27〕 不動産登記に係る登録免許税に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#28. 〔問 28〕 固定資産税に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#29. 〔問 29〕 地価公示法に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

#30. 〔問 30〕 A (個人) の宅地建物取引業法の免許 (以下この間において 「免許」 という。) に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#31. 〔問 31〕 取引主任者と宅地建物取引主任者証 (以下この間において 「取引主任者証」 という。) に関する次の記述のうち宅地建物取引業法 (以下この間において「法」 という。) の規定に違反しないものはどれか。

#32. 〔問 32〕 宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

#35. 〔問 35〕 宅地建物取引主任者資格登録 (以下この間において 「登録」という。)又は取引主任者に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

#36. 〔問 36〕 宅地建物取引業法 (以下この間において 「法」 という。) に規定する 「事務所」 に関する次の記述のうち法の規定によれば誤っているものはどれか。

#37. 〔問 37〕 宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明に関する次の記述のうち同条の規定に違反しないものはどれか。

#38. 〔問 38〕 次の記述のうち宅地建物取引業法 (以下この間において 「法」 という。)の規定によれば正しいものはどれか。

#39. 〔問 39〕 宅地建物取引業者Aに対する監督処分に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

#40. 〔問 40〕 宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物 (完成物件)を売買する場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

#43. 〔問 43〕 宅地建物取引業保証協会 (以下 「保証協会」 という。) に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

#44. 〔問 44〕 次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

#45. 〔問 45〕 宅地建物取引業者Aが自ら売主として締結した建物の売買契約について買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#46. 〔問 46〕 住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#47. 〔問 47〕 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち不当景品類及び不当表示防止法 (不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば正しいものはどれか。

#48. 〔問 48〕 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

#49. 〔問 49〕 土地に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

#50. 〔問 50〕 建築物の構造に関する次の記述のうち正しいものはどれか。