スマラク編集部オリジナル模擬試験【宅建業法】No.5

正解：1
1:正しい（正解）。刑法第204条（傷害）の罪で罰金刑に処せられた場合、欠格事由に該当し、免許は取り消される。
2:誤り。破産手続開始の決定を受けた者は、復権を得るまでの間は免許を受けられないが、復権を得た日から直ちに免許を受けることができる（5年待つ必要はない）。
3:誤り。未成年者であっても本人自身が欠格事由に該当するか審査される。不正の手段による免許取消しから5年を経過していないため免許を受けられない。
4:誤り。拘留や科料は欠格事由には該当しない（罰金以上の刑に処せられた場合に該当する罪が指定されている）。

正解：3
1:誤り。死亡の届出は、「死亡した日」からではなく、相続人が「死亡した事実を知った日」から30日以内に行う。
2:誤り。登録の移転は任意であり、必ずしも申請しなければならないわけではない（義務ではない）。
3:正しい（正解）。本籍は宅建士資格登録簿の登載事項であり、変更があった場合は遅滞なく変更の登録を申請しなければならない。
4:誤り。破産手続開始の決定を受けた場合、破産管財人ではなく「本人」が30日以内に届け出なければならない。

正解：1
1:正しい（正解）。宅建士は、重要事項説明を行うときは、相手方からの請求がなくても、宅建士証を提示しなければならない。 2:誤り。更新の際に受講するのは「国土交通大臣」が指定する講習ではなく、「都道府県知事」が指定する法定講習である。
3:誤り。氏名だけでなく、住所の変更があった場合も、宅建士証の書換え交付申請が必要である。
4:誤り。重要事項の説明は、宅建士証の交付を受けている宅建士であれば、専任の宅建士でなくても行うことができる。

正解：3
1:誤り。事務所における専任の宅建士の設置義務は、業務に従事する者の数に対する割合が「5分の1以上」である。
2:誤り。契約の締結や申込みの受付を行わない案内所には、専任の宅建士を置く必要はない。
3:正しい（正解）。専任の宅建士が不足した場合、宅建業者は「2週間以内」に必要な措置（補充等）を講じなければならない。
4:誤り。標識は、業務内容にかかわらず、事務所や案内所ごとに見やすい場所に掲示する義務がある。

正解：1
1:正しい（正解）。新たに宅建業を営もうとする者は、供託所に供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始できない。
2:誤り。営業保証金は、国債証券、地方債証券その他の一定の有価証券をもって充てることができる。
3:誤り。新たに支店を設置した場合も、事業を開始する「前」に供託し、届け出なければならない。
4:誤り。優先弁済権を有する対象に「宅建業者」は含まれない（プロ同士の取引は保護対象外）。

正解：3
1:誤り。保証協会に加入しようとする者は、その加入の「日までに（事前または同時に）」分担金を納付しなければならない。
2:誤り。保証協会に加入しないからといって直ちに免許が失効するわけではない（営業保証金を供託すれば事業を開始できる）。 3:正しい（正解）。弁済を受けられる限度額は、当該業者が保証協会に加入せずに営業保証金を供託した場合の額（主たる事務所1,000万円＋従たる事務所500万円の合計額）の範囲内である。 4:誤り。保証協会が供託所に供託するのは、直ちにではなく、分担金の納付を受けた日から「1週間以内」である。

正解：3
1:誤り。専任媒介契約に自動更新の特約を定めることはできず、定めたとしてもその特約は無効である。
2:誤り。専属専任媒介契約の場合、指定流通機構への登録は契約締結の日から「休業日を除いて」5日以内に行う。
3:正しい（正解）。一般媒介契約の場合、宅建業法上、業務処理状況の報告義務や指定流通機構への登録義務は規定されていない。
4:誤り。建物の「貸借の媒介」においては、34条の2に規定する媒介契約書の作成・交付義務は適用されない。

正解：3
1:誤り。電磁的方法による提供を行う場合は、あらかじめ相手方の承諾を得なければならない。
2:誤り。買主が宅建業者である場合、重要事項の「説明」は省略できる（35条書面の交付のみで足りる）。
3:正しい（正解）。IT重説を行う場合であっても、事前に35条書面（又は相手方が承諾した電磁的記録）を交付（提供）しておかなければならない。
4:誤り。借主の承諾があっても、宅建業法上の重要事項説明義務を省略することはできない。

正解：3
1:誤り。土砂災害警戒区域内にある旨は、売買であっても貸借であっても重要事項として説明しなければならない。
2:誤り。登記された権利だけでなく、未登記の権利（占有権、留置権など）についても説明義務がある。
3:正しい（正解）。昭和56年5月31日以前着工の建物であっても、耐震診断を受けていなければ「受けていない」旨を説明すれば足り、自ら実施する義務はない。
4:誤り。契約終了時における金銭の精算に関する事項（敷金の精算など）は、「貸借」の場合のみの重要事項であり、売買の場合は不要である。

正解：1
1:正しい（正解）。令和4年5月施行の法改正により、37条書面も一定の要件（改変防止措置など）を満たせば電磁的方法による提供が可能となった。
2:誤り。宅地の「引渡しの時期」は、合意の有無に関わらず必ず記載しなければならない絶対的記載事項である。
3:誤り。危険負担に関する定めは、37条書面の任意的記載事項（定めがあれば記載する事項）であるが、35条書面（重要事項説明書）の記載事項ではない。
4:誤り。37条書面に記名する宅建士は、重要事項説明を行った宅建士と異なる者であっても構わない。

正解：1
1:正しい（正解）。買受けの申込みをした場所が「事務所等以外の場所（喫茶店など）」であれば、契約の締結場所が事務所であってもクーリング・オフができる。
2:誤り。クーリング・オフについて告げられた日から起算して「8日を経過」した場合は、引渡しや代金支払いが完了していなくても解除できない。
3:誤り。クーリング・オフの効力は、書面を「発信した時（郵便ポストに投函した時など）」に生ずる（発信主義）。
4:誤り。買主が宅建業者である場合（業者間取引）、8種制限の一つであるクーリング・オフの規定は適用されない。

正解：1
1:正しい（正解）。未完成物件の場合、手付金等の額が代金の「5％以下」かつ「1,000万円以下」であれば、保全措置は不要である。
2:誤り。完成物件で代金の10％を超える手付金等を受領する場合でも、買主が所有権移転の登記をした場合などは保全措置は不要となる。
3:誤り。保証委託契約の保証証書等は、手付金等を「受領する前」に買主に交付しなければならない。
4:誤り。買主が宅建業者である業者間取引においては、手付金等の保全措置の規定は適用されない。

正解：1
1:正しい（正解）。損害賠償の額の予定と違約金の合計額は、代金の10分の2（20％）を超えてはならない。
2:誤り。代金の10分の2を超える特約をした場合、全体が無効になるのではなく、「10分の2を超える部分のみ」が無効となる。 3:誤り。この制限は強行規定であり、買主から解除を申し出た場合であっても、10分の2を超える特約は無効である。
4:誤り。8種制限は「宅建業者が自ら売主となり、宅建業者ではない者が買主となる場合」にのみ適用される。

正解：1
1:正しい（正解）。宅建業法40条により、民法の規定より買主に不利となる特約は原則として無効となる。
2:誤り。期間を引渡しから1年とするような特約（引渡しから2年以上とする例外を除く）は無効となり、「引渡しから2年」ではなく「民法の原則（知った時から1年）」に戻る。
3:誤り。買主が宅建業者である業者間取引においては、8種制限は適用されないため、引渡しから1年とする特約も有効である。 4:誤り。修補の請求を排除するなど、民法の原則より買主に不利となる特約は無効である。

正解：1
1:正しい（正解）。代金が400万円を超える場合の速算式は「売買代金×3％＋6万円」。800万円×3％＋6万円＝30万円（これに消費税が加算される）。
2:誤り。居住用建物の貸借の媒介の場合、原則として依頼者の一方から受領できるのは借賃の「0.5ヶ月分」であり、双方からの合計額も借賃の「1ヶ月分（＋消費税）」を超えてはならない。 3:誤り。特別の依頼によらない通常の広告料金は、宅建業者の業務経費に含まれるため、報酬とは別に請求することはできない。 4:誤り。代理の場合の報酬限度額は、媒介の場合の限度額の「2倍以内」である。

正解：1
1:正しい（正解）。手付金の貸付けや後払い（信用供与）によって契約の締結を誘引する行為は、明確に禁止されている。
2:誤り。深夜や長時間の電話勧誘など、相手方を困惑させるような勧誘行為は固く禁止されている。
3:誤り。将来の環境や交通の利便性だけでなく、将来の「価格の動向」についても、断定的な判断を提供することは禁止されている。
4:誤り。従業者証明書の携帯義務は、専任の宅建士に限らず、宅建業者の業務に従事するすべての者に課せられている。

正解：1
1:正しい（正解）。業務停止処分に違反して業務を行った場合、情状に関わらず免許の「必要的取消事由」となる。
2:誤り。不正の手段により免許を受けて取り消された法人の役員であった者は、取消しの日から「5年」を経過しなければ新たに免許を受けられない。
3:誤り。指示処分については、官報等による「公告」の義務や、市町村長への通知義務は規定されていない（業務停止・免許取消の場合は公告される）。
4:誤り。宅建士が事務禁止処分に違反して業務を行った場合、都道府県知事はその登録を「取り消さなければならない（必要的取消事由）」。

正解：1
1:正しい（正解）。未完成物件については、開発許可や建築確認等があった「後」でなければ広告をしてはならない（広告開始時期の制限）。
2:誤り。インターネット上の広告であっても、誇大広告等の禁止規定は当然に適用される。
3:誤り。自ら貸主となって賃貸借契約を締結する行為は、そもそも「宅地建物取引業」に該当しないため、宅建業法上の取引態様の明示義務は適用されない。
4:誤り。広告はあくまで「契約の申込みの誘引」であるため、当事者が合意の上で広告と異なる条件で契約を締結すること自体は、宅建業法違反とはならない。

正解：1
1:正しい（正解）。新築住宅を自ら売主として引き渡した宅建業者は、毎年基準日（3月31日）ごとに、資力確保措置の状況を免許権者に届け出なければならない。
2:誤り。住宅販売瑕疵担保保証金は、金銭のほか、国債や地方債などの一定の有価証券をもって供託することもできる。
3:誤り。保険契約を締結している場合、宅建業者は買主に対して、その保険の内容を記載した書面を交付して説明する義務がある。
4:誤り。この法律による資力確保措置の義務は、「自ら売主」となって新築住宅を宅建業者以外の者に引き渡す場合にのみ適用される（媒介業者は対象外）。

正解：1
1:正しい（正解）。帳簿は事業年度ごとに閉鎖し、閉鎖後5年間（自ら売主となる新築住宅に関するものは10年間）保存しなければならない。
2:誤り。従業者名簿の保存期間は「10年間」である。また、退職したからといって名簿から削除してはならない。
3:誤り。宅建業法上、35条書面や37条書面の写しそのものを事務所に保存しなければならないという法定の義務はない。
4:誤り。成年者と同一の行為能力を有しない未成年者（営業の許可を受けていない未成年者など）は、法定代理人が宅建業者であっても、宅建士の登録を受けることはできない。