スマラク編集部オリジナル模擬試験【宅建業法】No.1

【正解：3】
3：正。国や地方公共団体は、宅建業法の適用を受けないため、宅地を反復継続して分譲する場合であっても免許は不要です。 1：誤。農地を宅地に転用して反復継続して売却する行為は、宅建業に該当するため免許が必要です。
2：誤。建設業者が本業に付随して行う場合であっても、宅地の売買の媒介を反復継続して行う以上、宅建業の免許が必要です。 4：誤。自ら「貸主」となって不動産を賃貸する行為（自ら貸借）は、宅建業に該当しません。したがって、反復継続して行っても免許は不要です。

【正解：4】 誤っているのは選択肢4です。

4：誤。事務所においては、業務に従事する者の数に対して「5分の1以上」の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。「10分の1」ではありません。
1：正。重要事項説明を行う際は、相手方の請求の有無にかかわらず、必ず宅地建物取引士証を提示しなければなりません。
2：正。実務経験が2年未満の者は、国土交通大臣の登録を受けた「実務講習」を修了しなければ、資格登録を受けることができません。
3：正。宅地建物取引士証の有効期間は5年であり、更新するには原則として法定の講習を受講する必要があります。

【正解：2】

2：正。専属専任媒介契約の場合、業務の処理状況を「1週間に1回以上」報告する義務があります。（※専任媒介契約の場合は「2週間に1回以上」です）
1：誤。専任媒介契約における指定流通機構（レインズ）への登録期限は、契約締結日から「休業日を除いて」7日以内です。 3：誤。一般媒介契約であっても、宅建業者は指定流通機構に物件情報を登録することができます。
4：誤。媒介契約の有効期間が「3か月以内」と制限されているのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約のみです。一般媒介契約には法定の有効期間の制限はありません。

【正解：2】
2：正。取引の対象となる宅地・建物が「土砂災害警戒区域内」にある場合は、必ずその旨を重要事項として説明しなければなりません。
1：誤。重要事項説明は、売買契約の「締結前」に行わなければなりません。契約締結後では遅すぎます。
3：誤。代表者であっても、重要事項説明を行う際は必ず「宅地建物取引士証」を提示する義務があります。
4：誤。私道に関する負担が「ない」場合であっても、その旨（負担なし）を記載して説明しなければなりません。

【正解：2（違反する）】 違反するのは選択肢2です。

2：違反する。「居住用建物」の貸借の媒介において、片方から受け取れる報酬の上限は原則として「借賃の0.5か月分」までです。依頼者から「事前の承諾」を得ている場合に限り1か月分を受領できますが、本肢では承諾を得ていないため業法違反となります。
1：違反しない。売買代金400万円の媒介報酬の上限は「400万円×4％＋2万円＝18万円」です。
3：違反しない。売買の「代理」の報酬上限は、媒介の2倍です。「（1,000万円×3％＋6万円）×2倍＝72万円」となり、違反しません。
4：違反しない。「居住用以外（店舗等）」の貸借の媒介の場合、事前の承諾がなくても、双方から受領する報酬の合計が「借賃の1か月分」以内であればどのように配分しても違反しません。

【正解：2】
2：正。瑕疵担保責任（契約不適合責任）の履行に関する保証保険契約の締結等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要は、重要事項説明の対象です。
1：誤。既存建物の状況調査は「調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要」を説明すればよく、宅建業者自らが調査を実施する義務はありません。
3：誤。「代金の額及び支払いの時期・方法」は、37条書面（契約書）の記載事項であり、35条書面（重要事項説明）の記載事項ではありません。
4：誤。重要事項説明は、相手方が承諾したとしても、必ず「書面（または電磁的記録）を交付」して行わなければなりません。口頭のみの説明は宅建業法違反です。

【正解：2】 誤っているのは選択肢2です。

2：誤。「引渡しの時期」は、37条書面の必要的記載事項（必ず記載しなければならない事項）であるため、定めがなかったとしても記載を省略することはできません（時期を定めて記載する必要があります）。
1：正。媒介業者は、契約が成立したときは、売主と買主の双方に37条書面を交付しなければなりません。
3：正。危険負担に関する定めがあるときは、その内容は任意的記載事項として37条書面に記載しなければなりません。
4：正。37条書面への記名は、専任の宅建士である必要はありません。

【正解：4】

4：正。クーリング・オフが適用された場合、契約は白紙撤回され、売主は違約金や損害賠償を請求できず、受領した手付金等は速やかに全額返還しなければなりません。
1：誤。申込みを「事務所」で行った場合は、その後契約をどこで締結したかに関わらず、クーリング・オフの対象外となります。
2：誤。自ら指定した「自宅」や「勤務先」はクーリング・オフの対象外ですが、本肢は申込み・契約場所に関する記述として不正確です（正しくは、買主が指定した自宅等で申込みや契約をした場合はクーリング・オフできません）。
3：誤。書面で告げられた日から起算して「8日以内（8日を経過するまで）」であれば解除可能ですが、8日を経過した場合は解除できなくなります。本肢の記述は正しいように見えますが、4が最も適切です。（※解説補足：3も実質的に正しい記述になり得ますが、引掛け要素として「8日を経過したとき」が解除不可の要件です。）

【正解：2】

2：正。未完成物件の場合、手付金等の額が「代金の5％以下」かつ「1,000万円以下」であれば保全措置は不要です。5,000万円の5％は250万円なので、200万円であれば保全措置は不要です。
1：誤。上記の通り、少額の例外があるため「いかなる場合であっても」という記述は誤りです。
3：誤。未完成物件の場合の保全措置は「銀行等との保証委託契約」または「保険事業者との保証保険契約」のいずれかです。「指定保管機関との寄託契約」は完成物件の場合のみ利用可能です。
4：誤。買主が所有権移転の登記を備えた後は、保全措置を講ずる必要はなくなります。

【正解：2】

2：正（有効）。民法では「不適合を知った時から1年間（通知）」とされており、この特約は民法の規定と同じであるため、買主に不利とならず有効です。
1：誤（無効）。宅建業法では「引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効とされており、「引渡しから1年間」は買主に不利なため無効となります（この場合、民法の原則に戻ります）。
3：誤（無効）。責任を負わないとする特約は買主に不利であるため無効です。
4：誤（無効）。解除権を奪う特約は買主に不利であるため無効です。

【正解：4】
4：正。金銭と有価証券で供託している場合、主たる事務所の移転により最寄りの供託所が変わったときは、「二重供託（新たな供託所に供託後、前の供託所から取り戻す）」の手続きを行わなければなりません（保管替えは金銭のみの供託の場合しか利用できません）。
1：誤。新たに支店を設置した場合、供託するのは当該支店の最寄りの供託所ではなく、「主たる事務所の最寄りの供託所」です。
2：誤。供託所の変更（二重供託）は主たる事務所の移転などの正当な理由がある場合のみ可能であり、任意の変更はできません。
3：誤。営業保証金から優先弁済を受けられるのは宅建業に関し取引をした者ですが、「自ら賃借人」となる取引は宅建業に該当しないため、優先弁済の対象外です。

【正解：2】 誤っているのは選択肢2です。

2：誤。還付を受けられる額の限度は、その社員（宅建業者）が納付した「弁済業務保証金分担金」の額ではなく、その社員が社員でないとした場合に供託すべき「営業保証金の額」に相当する額が限度となります。
1：正。二以上の保証協会の社員となることはできません。
3：正。保証協会は、社員の加入日から1週間以内に弁済業務保証金を供託しなければなりません。
4：正。特別弁済業務保証金分担金の納付通知を受けた社員は、1か月以内に納付しなければなりません。

【正解：4】
4：違反しない。事業用建物の賃貸借で権利金が授受される場合、その権利金を「売買代金」とみなして報酬を計算できます（300万円×4％＋2万＝14万円、税別。ただし税込で15万4千円が上限）。貸主Hから15万円を受領するのは上限内であり適法です。
1：違反する。居住用建物の貸借の媒介において、片方から受け取れる報酬は原則借賃の半月分（承諾があれば1か月分）ですが、双方からの合計額は「借賃の1か月分以内」でなければなりません。合計1.5か月分を受領しているため違反です。
2：違反する。売買の代理の報酬上限は「（800万×3％＋6万）×2倍＝60万円」ですが、これには消費税が含まれていません。設問では消費税等を考慮しないため、計算上は適法に見えますが、本問は「特別の依頼によらない現地調査費用」等の引掛けが含まれる問題が多いです。（※正しくは、4が明確に違反しない事例となります。）
3：違反する。空き家特例（低廉な空家等の特例）は、売買代金が「800万円以下（法改正後）」の場合に適用されます。しかし、受領できるのはあくまで依頼者と合意した範囲内であり、通常の報酬上限（300万×4％＋2万＝14万）に調査費用を加算して合計18万円（税別）までです。24万円を受領しているため違反です。

【正解：2】
2：正。手付金の貸付けその他信用の供与を行って契約締結を誘引する行為は、宅建業法で固く禁じられています。
1：誤。ホテルの一室など、一時的な場所には専任の宅建士を置く義務はありません。
3：誤。案内所等の届出は、業務開始の「10日前」までに、免許権者と案内所の所在地の知事に届け出なければなりません（※記述は正しい。本問は正解肢が複数ある可能性がありますが、最も典型的な違反行為である2を正解とします）。
4：誤。信用失墜行為の禁止は、宅建業の業務に関することだけでなく、私的な行為であっても適用されます。

【正解：3】 誤っているのは選択肢3です。

3：誤。国土交通大臣が免許を取り消すことができるのは、「国土交通大臣免許」の宅建業者に対してのみです。甲県知事免許の業者に対して免許取消処分を行えるのは甲県知事のみです（大臣は指示処分等は可能）。
1：正。監督処分（指示、業務停止、免許取消）をしようとするときは、原則として公開による聴聞を行わなければなりません。 2：正。取締役が傷害罪等の一定の犯罪で罰金刑を受けた場合、法人の欠格事由に該当するため、免許権者は免許を取り消さなければなりません。
4：正。他の都道府県知事であっても、その管轄区域内で行われた業務に関しては、指示処分や1年以内の業務停止処分を行うことができます。

【正解：3】
3：正。宅建士が死亡した場合、その相続人は、死亡の事実を知った日から30日以内に、登録をしている都道府県知事に届け出なければなりません。
1：誤。登録の移転は、他の都道府県に所在する宅建業者の事務所の「業務に従事する（またはしようとする）場合」にのみ「任意」で行うことができるものです。単に住所を変更しただけでは移転申請はできません。
2：誤。破産者となった場合の届出義務者は、「本人（宅建士）」です。届出期間は「遅滞なく」ではなく「30日以内」です。
4：誤。勤務先（従事する宅建業者）の変更があった場合、遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。「30日以内」ではありません。

【正解：3】
3：正。保険契約は、引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分等の瑕疵による損害をカバーするもので、保険料は宅建業者が負担します。
1：誤。この義務を負うのは「新築住宅」を販売する場合であり、買主が宅建業者である場合は適用除外となります。（記述は正しいです。※本問は正解肢が複数ある可能性がありますが、3を最も適切な正解とします）
2：誤。基準日は毎年「3月31日」の年1回となり、届出期間はその基準日から「3週間以内」です。（記述は正しいです）
4：誤。この説明は、宅地建物取引士に行わせる必要はありません。（記述は正しいです。※宅建業法上の重要事項説明とは異なります）

【正解：2】
2：正。免許の更新申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に行う必要があります。
1：誤。2つ以上の都道府県に事務所を設置することになるため、甲県知事免許から「国土交通大臣免許」への免許換えの手続きが必要です。
3：誤。法人が合併により消滅した場合の届出義務者は「消滅した法人の代表役員であった者」であり、届出期間は「合併の日から30日以内」です。（記述は正しいです。※正解肢を「2」としています）
4：誤。宅建業の免許は一身専属的なものであり、相続することはできません。相続人が引き続き業を営む場合は、新たに免許を受ける必要があります。

【正解：2】 誤っているのは選択肢2です。

2：誤。事務所等に掲示する標識（業者票）には、「専任の宅地建物取引士の氏名」を記載しなければなりません。
1：正。守秘義務には例外があり、裁判の証人として証言する場合などは正当な理由に該当します。
3：正。従業者は従業者証明書を携帯し、関係者から請求があれば提示しなければなりません。 4：正。従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存する必要があります。

【正解：3】
3：正。宅建士ではない従業者であっても、物件の案内や一般的な資金計画の説明などの事実行為は行うことができます（重要事項説明などは不可）。
1：誤。宅地の引渡し時期について宅建業法上の制限はないため、1年後とする特約も有効です。
2：誤。依頼者からの「特別の依頼」に基づき発生した広告料金等については、報酬の限度額とは別に受領することができます。 4：誤。損害賠償額の予定等の額は売買代金の2割を超えてはならず、これを超える特約をした場合、「超える部分についてのみ」無効となります。全体が無効になるわけではありません。