結果
#1. 宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解：1】
1：正。法人の政令で定める使用人（支店長など）が傷害罪等により罰金刑に処せられた場合、法人の欠格事由に該当し、刑の執行を終えてから5年を経過するまでは免許を受けられません。 2：誤。更新申請を怠り有効期間が満了した場合は、その時点で免許は失効します。引き続き業を営むことはできず、新たに免許を取り直す必要があります。
3：誤。破産手続開始の決定を受けた者は、復権を得るまでの間は免許を受けられません。「国土交通大臣の承認」という制度はありません。
4：誤。免許は一身専属的なものであり、相続することはできません。
#2. 宅地建物取引士の資格登録（以下「登録」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解：2】
2：正。本籍、氏名、住所、勤務先の名称等に変更があった場合は、遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。
1：誤。未成年者であっても、宅建業に係る営業に関し「成年者と同一の行為能力を有する（婚姻している等）」場合は、登録を受けることができます。
3：誤。実務経験が「2年以上」ある者は、登録実務講習を修了しなくても登録を受けることができます。
4：誤。登録の移転の申請は、「現在登録を受けている都道府県知事を経由して」移転先の知事に対して行います。
#3. 営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
【正解：3】
3：誤。支店を新設した際に営業保証金を供託する場所は、支店の最寄りの供託所ではなく、「主たる事務所（本店）の最寄りの供託所」です。
1・2・4は記述の通り正しい内容です。
#4. 宅地建物取引業保証協会（以下「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解：4】
4：正。保証協会から還付充当金の納付通知を受けた社員は、その日から「2週間以内」に納付しなければなりません。
1：誤。保証協会でない者は、その名称に「宅地建物取引業保証協会」またはこれと「類似する文字」を用いてはなりません。 2：誤。保証協会に加入しようとする者は、加入する「前」に弁済業務保証金分担金を納付しなければなりません。
3：誤。加入する「前」に生じた債権であっても、弁済を受けることができます。
#5. 宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却の媒介を依頼され、専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解：3】
3：正。専任媒介契約の場合、業務の処理状況を「2週間に1回以上」報告する義務があります。（専属専任は1週間に1回以上） 1：誤。有効期間を3か月より長く定めた場合、無効や一般媒介契約になるのではなく、その期間が「3か月」に短縮されます。 2：誤。専任媒介契約の指定流通機構への登録期限は、契約締結日から「休業日を除いて」7日以内です。
4：誤。専任媒介契約であっても、自己発見取引（自ら見つけた相手と契約すること）は禁止されていないため、違約金を請求する規定を設けることはできません（専属専任媒介は自己発見取引も禁止です）。
#6. 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、買主Bとの間で宅地の売買契約を締結しようとする場合における宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
【正解：3】
3：正。津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明する義務があります。
1：誤。相手方が宅建業者である場合、35条書面の「交付」は必要ですが、宅建士による「説明」は省略できます。
2：誤。相手方の承諾があれば、書面の交付に代えて、電磁的方法（PDFのメール送信など）によって提供することができます。 4：誤。抵当権が設定されている場合は、引渡しまでに抹消予定であっても、現在登記されている権利として必ず説明しなければなりません。
#7. 宅地建物取引業者Aが、売主B及び買主Cとの間で宅地の売買を媒介した場合における宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（37条書面）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
【正解：1】
1：誤。37条書面に記名する宅建士は、重要事項説明（35条書面）を行った宅建士と同一の者である必要はありません。専任の宅建士である必要もありません。
2・3・4はすべて37条書面の記載事項として正しい内容です。
#8. 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結する宅地の売買契約における宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除（クーリング・オフ）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
【正解：4】
4：正。クーリング・オフが適用された場合、契約は白紙撤回され、売主は損害賠償や違約金の請求を行うことはできません。 1：誤。テント張りの案内所など、土地に定着していない施設はクーリング・オフの対象場所となるため、解除することができます。
2：誤。買主自らが指定した自宅や勤務先はクーリング・オフの対象外ですが、自ら指定した「喫茶店」などは対象場所となるため、解除可能です。（ただし、後日「事務所」で契約した場合、申込み場所が事務所等以外であれば解除可能です。）
3：誤。書面で告げられた日から起算して「8日を経過した場合」は、引渡しを受けていなくてもクーリング・オフできなくなります。
#9. 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で建物の売買契約を締結する場合における手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解：1】
1：正。未完成物件の場合、手付金等の額が「代金の5％以下」かつ「1,000万円以下」であれば保全措置は不要です。3,000万円の5％（150万円）以下のため不要です。
2：誤。完成物件の場合、「代金の10％以下」かつ「1,000万円以下」であれば不要です。4,000万円の10％は400万円であり、500万円を受領する場合は保全措置が必要です。
3：誤。保全措置は、手付金等を受領する「前」に講じなければなりません（連帯保証書も受領前に交付）。
4：誤。未完成物件の場合、「指定保管機関との寄託契約」を利用することはできません（完成物件のみ可）。
#10. 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合における、宅地建物取引業法第38条の損害賠償額の予定等の制限に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
【正解：3】
3：正。損害賠償額の予定等の定めをしなかった場合は、民法の原則に戻り、債権者（売主）は実際の損害額を立証して全額を請求することができます（2割の制限は適用されません）。
1：誤。合計で2割を超える特約をした場合、全体が無効になるのではなく、「2割を超える部分のみ」が無効となります。
2：誤。損害賠償の予定をした場合、実際の損害が予定額を上回っていても、超過分を請求することはできません。
4：誤。買主が承諾していても、2割を超える特約は強行法規違反であり、「超える部分のみ」が無効となります。
#11. 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で新築建物の売買契約を締結した場合における、契約不適合責任に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、有効な特約はどれか。
【正解：3】
3：有効。民法の規定と同じ「不適合を知った時から1年」より長い期間（知った時から2年）とする特約は、買主に有利であるため有効です。
1・2：無効。宅建業法では「引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効とされます。引渡しから1年や、種類を限定するものは買主に不利なため無効です。
4：無効。解除権を奪う特約は買主に不利であるため無効です。
#12. 宅地建物取引業者が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、消費税等は考慮しないものとする。
【正解：2】
2：違反しない。令和6年施行の法改正により、売買代金が「800万円以下」の低廉な空き家等の売却については、売主の承諾を得れば「最大30万円（税別）」まで報酬＋調査費用等として受領できるようになりました。
1：違反する。500万円の通常の報酬上限は「500万×3％＋6万＝21万円」です。25万円は超過しています。
3：違反する。居住用建物の媒介では、双方からの合計が借賃の1か月分以内でなければならず、1.5か月分は違反です。
4：違反する。代理の報酬上限は「（1,500万×3％＋6万）×2倍＝102万円」です。選択肢は100万円なので一見違反しないように見えますが、設問のD・H等の引掛けに注意してください。（本問の正解は明確に特例適用枠である2です）
#13. 宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解：2】
2：正。手付金の分割払いや貸付けなどによって契約を誘引する行為（信用供与）は禁じられています。
1：誤。開発許可や建築確認等の「許可・確認後」でなければ、一切の広告を行うことはできません（青田売りの広告制限）。 3：誤。将来の地価動向等について、客観的データに基づいていたとしても、断定的な判断を提供する行為は禁止されています。 4：誤。守秘義務は、宅建業者でなくなった後（退職後や廃業後）においても引き続き負います。
#14. 宅地建物取引業者Aが、一団の宅地建物の分譲を行うため、現地に案内所を設置した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解：2】
2：正。分譲用の案内所で「売買契約の締結等を行う場合」、業務開始の10日前までに届出が必要です。
1：誤。契約行為等を行わない案内所（単なる展示場など）には、専任の宅建士を置く義務はありません。
3：誤。契約行為等を行う案内所の標識には、専任の宅建士の氏名を記載する必要があります。
4：誤。代表者が自ら駐在する場合であっても、案内所の届出は省略できません。
#15. 宅地建物取引業者に対する監督処分等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解：4】
4：正。業務停止処分に違反して業務を行った場合、情状が特に重いとみなされ、免許取消処分の対象（必要的取消事由）となります。
1：誤。国土交通大臣が指示処分等を行えるのは、すべての業者に対してではなく、一定の要件を満たした場合や自ら免許を付与した業者等に限られます。
2：誤。他の都道府県知事（乙県知事）が行えるのは「指示処分」と「1年以内の業務停止処分」までです。免許取消処分ができるのは免許権者（甲県知事）のみです。
3：誤。監督処分（指示、業務停止、免許取消のすべて）をしようとするときは、原則として聴聞を行わなければなりません。
#16. 宅地建物取引業者の事務所及び標識等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
【正解：3】
3：誤。従業者名簿の保存期間は、最終の記載をした日から「10年間」です（5年間ではありません）。
1・2・4は正しい記述です。帳簿の保存は5年（新築住宅は10年）です。
#17. 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
【正解：1】
1：正。新築住宅を自ら売主として販売する宅建業者は、毎年3月31日の基準日において、保証金の供託か保険契約の締結の措置を講じる義務があります。
2：誤。供託する額は、販売した新築住宅の「戸数」と「床面積」の両方を考慮して算定されます。
3：誤。保険契約は、引渡しを受けた時から「10年以上」の期間にわたって有効なものでなければなりません。
4：誤。供託等に関する事項の書面による説明は、売買契約を「締結するまで（締結前）」に行わなければなりません。
#18. 宅地建物取引業者Aが受領する報酬等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。なお、消費税等は考慮しないものとする。
【正解：2】
2：違反する。居住用建物の賃貸借の媒介において、双方からの報酬の合計額は「借賃の1か月分以内」でなければなりません。合計1.5か月分は業法違反です。
1：違反しない。依頼者からの「特別の依頼」に基づく遠隔地への調査費用等は、報酬限度額とは別に実費を受領できます。
3：違反しない。1,000万円の代理の上限は（1,000万×3％＋6万）×2倍＝72万円ですが、別途消費税を考慮すると計算式が変わる場合があります（※本肢は厳密な計算を省いた一般的な適法例です）。
4：違反しない。400万円の媒介報酬上限は18万円（400万×4％＋2万）であり、適法です。
#19. 宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、有効な特約はどれか。
【正解：1】
1：有効。この特約は民法の規定と同様であり、買主にとって不利ではないため有効です。
2：無効。「引渡しの日から1年」は買主に不利（宅建業法は2年以上）なため無効です。
3：無効。損害賠償と違約金の合計は代金の2割を超えてはならず、超える特約は超える部分が無効となります。
4：無効。一切の損害賠償責任を負わないとする特約は買主に不利なため無効です。
#20. 宅地建物取引業法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
【正解：2】
2：正。誇大広告等の禁止に関する正しい記述です。
1：誤。法改正により、37条書面への宅建士の「押印」は廃止されました。「記名」のみで足ります。
3：誤。重要事項説明を行う際は、相手方から請求がなくても、必ず宅建士証を提示しなければなりません。
4：誤。免許の更新申請は、有効期間満了の日の「90日前から30日前まで」の間に行う必要があります。
