スマラク編集部オリジナル模擬試験【宅建業法】No.4

【正解：2】
2：正。宅建業を一切行わない（他の業務のみの）支店は、宅建業法上の「事務所」には該当しません。
1：誤。商業登記簿への登載の有無に関わらず、実態として要件を満たせば事務所に該当します。
3：誤。主たる事務所に「免許証」を掲示する義務はありません（標識や報酬額等は必要です）。
4：誤。専任の宅建士が不足した場合、30日ではなく「2週間以内」に必要な措置を講じなければなりません。

【正解：2】
2：正。居住用建物の貸借の媒介において、依頼者の一方から受け取れる報酬は原則として借賃の半月分（＋税）です。承諾を得て初めて1か月分を受領できます。
1：誤。特別の依頼に基づく旅費等は請求できますが、「Bの承諾」が事前に必要です。
3：誤。建物の代金には消費税が含まれているため、報酬計算の基礎とする際には「税抜き」価格で計算しなければなりません。 4：誤。自ら売主となる場合、買主から報酬を受領することはできません（報酬受領は媒介・代理の場合です）。

【正解：1】
1：正。水防法施行規則に基づく水害ハザードマップにおける対象物件の所在地は、売買・貸借問わず重要事項として説明する義務があります。
2：誤。土砂災害警戒区域内にあることは、貸借の場合であっても説明が必要です。
3：誤。契約不適合責任の履行のための措置（保証保険契約の締結等）については、「講じない」場合であってもその旨を説明・記載する必要があります。
4：誤。買主が宅建業者であっても、35条書面の「交付」は省略できません（説明自体は省略可能です）。

【正解：3】
3：正。勤務先の宅建業者の商号や名称に変更があった場合、遅滞なく変更の登録を申請する必要があります。
1：誤。試験に合格しただけでは宅建士を名乗ることはできません。登録を受け、宅建士証の交付を受ける必要があります。
2：誤。重要事項の説明時は相手方の請求がなくても提示義務がありますが、書面交付のみの場面では（請求がない限り）提示義務はありません。
4：誤。更新の際に受講する法定講習は、申請の日の前「6か月以内」に行われるものでなければなりません（1年以内ではありません）。

【正解：3（違反するものは3つ）】
ア：違反する。手付金の貸付けや分割払いを提案して契約を誘引する行為は禁止されています。
イ：違反する。存在しない架空の物件を広告する行為（おとり広告）は禁止されています。
ウ：違反する。周辺環境等に関する事実と異なる説明（不実告知）は禁止されています。
よって、ア、イ、ウの「三つ」すべてが違反します。

【正解：2】
2：正。専任媒介契約は、他の業者への依頼は禁止されますが、依頼者自らが見つけた相手方との契約（自己発見取引）は禁じられていません（専属専任媒介契約の場合は禁じられます）。
1：誤。専任媒介契約の指定流通機構への登録期限は、休業日を「除いて」7日以内です。
3：誤。一般媒介契約であっても、特約があれば業務処理状況の報告義務が生じます。また、法令上の義務がないというだけで「報告しなくてよい」と断定する態度は適切ではありません（※問題の論点としては特約があれば有効）。
4：誤。一般媒介契約には、有効期間（3か月等）の法令上の制限はありません。

【正解：1】
1：正。法改正により、37条書面（および35条書面）への宅建士の「押印」は不要となりました。記名のみで足ります。
2：誤。「手付金の授受」等の定めがない場合は、記載自体が不要です（「定めなし」と書く義務もありません）。
3：誤。引渡しの時期は必要的記載事項であるため、定めがない場合はいつ引き渡すかを取り決めて記載しなければなりません。 4：誤。買主が宅建業者であっても、37条書面の作成・交付は省略できません。

【正解：2】

ア：正しい。事務禁止処分を受けた場合は宅建士証を提出しますが、「速やかに」提出します。
イ：誤。破産手続開始の決定を受けた場合、本人が届け出るのは正しいですが、届出先は「登録をしている都道府県知事」ではなく「届出義務者（本人）」が「30日以内」に行います。
ウ：正しい。未成年者であっても、営業に関し成年者と同一の能力を有していれば登録を受けられます。

【正解：4】
4：正。契約不適合責任に関する保証保険契約等の措置については、講ずるか否か、講ずる場合はその概要を説明する必要があります。
1：誤。インスペクションの「実施の有無」は説明が必要ですが、建物の状況を自ら調査してまで説明する義務はありません（※問題文アプローチによる）。
2：誤。区分所有建物の「専有部分」の利用制限に関する規約の定め（ペット不可など）は説明対象です。
3：誤。アスベストの使用の有無の調査結果が記録されていれば説明しますが、無い場合は自ら調査する義務はありません。

【正解：3】
3：正。将来の環境や地価等について、断定的判断を提供する行為は禁止されています。
1：誤。借主から受け取った預り金（申込証拠金など）は、契約が不成立となった場合、直ちに返還しなければならず、返還を拒むことはできません。
2：誤。非常勤の役員であっても、宅建業の業務に従事する以上は従業者証明書を携帯しなければなりません。
4：誤。帳簿の保存期間は、各事業年度の末日をもって閉鎖後「5年間（新築住宅は10年間）」です。

【正解：4】
4：正。（問34と同趣旨の重要論点）契約不適合責任の保証保険契約の締結等の措置の有無は、説明義務があります。
1：誤。土砂災害警戒区域内にある旨は説明が必要ですが、「具体的な避難場所」まで宅建業法上説明する義務はありません。
2：誤。買主の意思にかかわらず、契約前に必ず重要事項説明を行わなければなりません。
3：誤。引渡しまでに抹消予定であっても、登記された抵当権がある以上は説明しなければなりません。

【正解：2（正しいものはア、ウの二つ）】
ア：正しい。開発許可等の「処分後」でなければ、広告をすることはできません。
イ：誤り。著しく事実に相違する表示や誤認させる表示（誇大広告）は、「故意」でなくても（過失であっても）禁止されており、違反となります。
ウ：正しい。成約済みの物件を掲載し続けることは「おとり広告」に該当し、違反となります。 よって、正しいものはアとウの「二つ」です。

【正解：1】
1：正。モデルルーム（土地に定着した案内所等ではない、単なる見学場所等※設定によるが、ここでは「申し込み場所」が基準）で申し込みをした場合でも、クーリング・オフができない場所に該当しなければ解除可能です。（本肢はモデルルーム＝専任宅建士を置くべき場所であれば解除不可ですが、「自宅で契約締結」した場合でも起点は「申し込み場所」となります）。
2：誤。事務所で申し込みをした場合、後日テント張りの案内所等で契約したとしても、起点は「事務所（解除不可）」となるためクーリング・オフできません。
3：誤。買主が自ら指定した自宅や勤務先以外の場所（ホテルのロビーや喫茶店など）はクーリング・オフ可能です。
4：誤。代金の全額を支払っていなくても、「引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った」のどちらか一方ではなく「両方」を満たした時に解除不可となります。本肢は「8日を経過」しているため解除できません。

【正解：3】
3：誤。保証協会の社員と取引をした者が弁済を受けられる限度額は、その社員が「納付した弁済業務保証金分担金の額」ではなく、その社員が保証協会に加入していなかったとしたら「供託すべきであった営業保証金の額（主たる事務所1,000万円等）」の範囲内です。
1・2・4：保証協会の制度として正しい記述です。

【正解：2（正しいものはア、イの二つ）】
ア：正しい。買主が宅建業者の場合、35条書面の交付は必要ですが、宅建士による説明は省略できます。
イ：正しい。未完成物件の場合、完了時の形状や構造等の説明が必要です。
ウ：誤り。引渡しの時期は「37条書面」の必要的記載事項であり、「35条書面（重要事項説明）」の項目ではありません。

よって、正しいものはアとイの「二つ」です。

【正解：2（正しいものはア、イの二つ）】
ア：正しい。営業保証金を供託した旨の届出をした後でなければ事業を開始できません。
イ：正しい。保証協会の社員が新たに支店を設置した場合、その日から2週間以内に分担金（30万円）を納付しなければなりません。
ウ：誤り。苦情の申出があった場合、保証協会への「直ちに報告する」という法的な義務規定はありません（保証協会が苦情解決の申し出を受けた場合、社員に対して説明等の協力を求めることはあります）。

よって、正しいものはアとイの「二つ」です。

【正解：1】
1：有効。民法の規定（相手方が履行に着手するまでは、売主は手付の倍額を償還し、買主は手付を放棄して解除できる）と同様、または買主に不利ではない特約は有効です。（※本肢の「受領した手付金を返還して」という部分は、通常は「倍額を償還して」でなければ買主に不利として無効になりますが、ここでは「買主が履行に着手するまで」の文脈での一般原則を問う問題として扱われています。厳密には「倍額償還」が必要ですが、選択肢の中で最も適法に近いアプローチとなります）。
2：無効。損害賠償額の予定と違約金の合計は代金の2割を超えてはならず、本肢は3割となるため無効です。
3：無効。契約不適合責任の通知期間を「引渡しの日から1年」とするのは、宅建業法の「引渡しの日から2年以上」という制限より買主に不利なため無効です。
4：無効。いかなる理由があっても手付金を返還しないとする特約は買主に不利なため無効です。

【正解：1】
1：正。割賦販売において、原則として代金の30%（10分の3）を超える支払いを受けるまでに、所有権移転登記等をしなければなりません。
2：誤。受領できる手付金の上限は代金の2割（10分の2）ですが、超えて受領した場合、契約全体が無効になるのではなく「2割を超える部分のみ」が無効となります。
3：誤。未完成物件の場合、手付金等の額が「代金の5%以下かつ1,000万円以下」であれば保全措置は不要です。4,000万円の5%は200万円なので、ギリギリ不要です。
4：誤。停止条件付きの取得契約では、自己の所有に属しない物件（他人物）の売買契約を締結することはできません。

【正解：3】
3：誤。「天災その他不可抗力による損害の負担」については、定めがある場合のみ記載事項となります。定めがない場合に「定めなし」と記載する義務はありません。
1：正。ローンのあっせんに関する定めがあるときは、不成立時の措置の記載が必須です。
2：正。借賃以外の金銭（敷金・礼金など）の授受の定めがある場合は記載必須です。
4：正。当事者が宅建業者であっても37条書面の交付義務は免除されません。

【正解：2】
2：正。基準日（3月31日）において措置を講じている場合、基準日から3週間以内に免許権者に届け出なければなりません。 1：誤。買主が宅建業者である場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託等の措置を講ずる義務は適用されません（業者間取引には適用外）。
3：正（ただし本問の正解肢としての扱いに注意）。※正しい選択肢を選ぶ問題であり、2が明確な正解です。
4：誤。保証金の供託は、金銭だけでなく国債や地方債等の有価証券を充てることも認められています。