スマラク編集部オリジナル模擬試験【宅建業法】No.3

【正解：3】
3：正。法人が合併により消滅した場合、消滅した法人の代表役員であった者は、合併の日から30日以内にその旨を届け出なければなりません。
1：誤。更新申請を怠って有効期間が満了した場合、その時点で免許は失効します。
2：誤。破産手続開始の決定を受けた者は、復権を得るまでの間は免許を受けられません。「国土交通大臣の承認」という制度はありません。
4：誤。免許は一身専属的なものであり、相続することはできません。

【正解：1】
1：正。登録を受けている者は、住所等に変更があった場合、遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。
2：誤。実務経験が「2年以上」ある者は、登録実務講習を修了しなくても登録を受けることができます。
3：誤。登録の移転の申請は、「現在登録を受けている都道府県知事を経由して」行います。
4：誤。破産者等になった場合の届出は、その事由が発生した日から30日以内に行います。届出日から30日経過後に消除されるわけではありません。

【正解：3】

3：誤。新たに支店を設置した場合、供託するのはその支店の最寄りの供託所ではなく、「主たる事務所（本店）の最寄りの供託所」です。
1・2・4：記述の通り正しい内容です。

【正解：4】
4：正。保証協会から還付充当金の納付通知を受けた社員は、その通知を受けた日から「2週間以内」に納付しなければなりません。
1：誤。保証協会でない者は、その名称に「宅地建物取引業保証協会」またはこれと類似する文字を用いてはなりません。
2：誤。保証協会に加入しようとする者は、加入する「前」に弁済業務保証金分担金を納付しなければなりません。
3：誤。加入する「前」に生じた債権であっても、弁済を受けることができます。

【正解：3】
3：正。専任媒介契約の場合、業務の処理状況を「2週間に1回以上」報告する義務があります。
1：誤。有効期間を3か月より長く定めた場合は、その期間が「3か月」に短縮されます。無効や一般媒介になるわけではありません。
2：誤。指定流通機構への登録期限は、契約締結日から「休業日を除いて」7日以内です。
4：誤。専任媒介契約であっても、自己発見取引（自ら見つけた相手と契約すること）は禁止されていないため、違約金を請求することはできません。

【正解：3】
3：正。津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明する義務があります。
1：誤。相手方が宅建業者である場合、35条書面の交付は必要ですが、宅建士による説明は省略できます。
2：誤。相手方の承諾があれば、電磁的方法によって提供することができます。
4：誤。抵当権が設定されている場合は、引渡しまでに抹消予定であっても必ず説明しなければなりません。

【正解：1】

1：誤。37条書面に記名する宅建士は、重要事項説明を行った宅建士と同一の者である必要はありません。
2・3・4：すべて37条書面の記載事項に関する正しい記述です。

【正解：4】
4：正。クーリング・オフが適用された場合、契約は白紙撤回され、売主は損害賠償や違約金の請求を行うことはできません。 1：誤。テント張りの案内所等、土地に定着していない施設はクーリング・オフの対象場所となるため、解除できます。
2：誤。自ら指定した喫茶店等はクーリング・オフの対象場所となるため、解除可能です（ただし、買主が「自宅」や「勤務先」を指定した場合は解除不可）。
3：誤。書面で告げられた日から起算して「8日を経過した場合」は、引渡しを受けていなくてもクーリング・オフできなくなります。

【正解：1】
1：正。未完成物件の場合、受領する手付金等の額が「代金の5％以下」かつ「1,000万円以下」であれば保全措置は不要です。
2：誤。完成物件の場合、「代金の10％以下」かつ「1,000万円以下」であれば不要です。4,000万円の10％は400万円であり、500万円を受領する場合は保全措置が必要です。
3：誤。保全措置は、手付金等を受領する「前」に講じなければなりません。
4：誤。未完成物件の場合、「指定保管機関との寄託契約」を利用することはできません。

【正解：3】
3：正。損害賠償額の予定等の定めをしなかった場合は民法の原則に戻り、実際の損害額を立証して全額を請求することができます。
1：誤。合計で2割を超える特約をした場合、全体が無効になるのではなく、「2割を超える部分のみ」が無効となります。
2：誤。損害賠償の予定をした場合、実際の損害が上回っていても超過分を請求することはできません。
4：誤。買主が承諾していても、「2割を超える部分のみ」が無効となります。

【正解：3】
3：有効。民法の規定と同じ「不適合を知った時から1年」より長い期間（知った時から2年）とする特約は、買主に有利であるため有効です。
1・2：無効。宅建業法では「引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効とされます。
4：無効。解除権を奪う特約は買主に不利であるため無効です。

【正解：1】
1：誤。他人物売買は原則禁止ですが、所有者との間で取得する契約（売買契約など）を締結していれば、代金の支払いが完了していなくても、買主と売買契約を締結することができます。
2：正。予約契約であっても取得契約に該当します。
3：正。未完成物件については、手付金等の保全措置を講じなければ、取得契約を締結していても他人物売買ができません。
4：正。取得契約が「停止条件付き」である場合は、確実性が担保されないため他人物売買の例外に該当せず、契約できません。

【正解：4】
4：違反しない。売買の代理の報酬上限は「（1,500万×3％＋6万）×2倍＝102万円」です。受領した90万円は上限以内であり適法です。
1：違反する。500万円の通常の報酬上限は「500万×3％＋6万＝21万円」です。25万円は超過しています。
2：違反する。通常の広告の料金は報酬に含まれるため、別途受領することはできません（特別の依頼に基づく広告料金等は受領可能）。
3：違反する。居住用建物の媒介では、双方からの合計が借賃の1か月分以内でなければならず、1.5か月分は違反です。

【正解：2】
2：正。手付金の貸付け等によって契約を誘引する行為は禁じられています。
1：誤。開発許可等の「許可・確認後」でなければ、一切の広告を行うことはできません。
3：誤。将来の地価動向等について、断定的な判断を提供する行為は禁止されています。
4：誤。守秘義務は、宅建業者でなくなった後においても引き続き負います。

【正解：2】
2：正。分譲用の案内所で「売買契約の締結等を行う場合」、業務開始の10日前までに届出が必要です。
1：誤。契約行為等を行わない案内所には、専任の宅建士を置く義務はありません。
3：誤。契約行為等を行う案内所の標識には、専任の宅建士の氏名を記載する必要があります。
4：誤。代表者が自ら駐在する場合であっても、届出は省略できません。

【正解：3】
3：誤。従業者名簿の保存期間は、最終の記載をした日から「10年間」です（5年間ではありません）。
1・2・4：正しい記述です（帳簿の保存は5年、新築住宅は10年です）。

【正解：4】
4：正。業務停止処分に違反して業務を行った場合、情状が特に重いとみなされ、免許取消処分の対象となります。
1：誤。国土交通大臣が指示処分等を行えるのはすべての業者に対してではありません。
2：誤。他の都道府県知事（乙県知事）が行えるのは「指示処分」と「業務停止処分」までです。免許取消ができるのは免許権者のみです。
3：誤。すべての監督処分において、原則として聴聞を行わなければなりません。

【正解：1】
1：正。新築住宅を自ら売主として販売する宅建業者は、毎年3月31日の基準日において、保証金の供託等の措置を講じる義務があります。
2：誤。供託する額は、販売した新築住宅の「戸数」と「床面積」の両方を考慮して算定されます。
3：誤。保険契約は、引渡しを受けた時から「10年以上」の期間にわたって有効なものでなければなりません。
4：誤。供託等に関する事項の説明は、売買契約を「締結するまで（締結前）」に行わなければなりません。

【正解：1】
1：有効。この特約は民法の規定と同様であり、買主にとって不利ではないため有効です。
2：無効。「引渡しの日から1年」は買主に不利（宅建業法は2年以上）なため無効です。
3：無効。損害賠償と違約金の合計は代金の2割を超えてはならず、超える特約は無効となります。
4：無効。一切の損害賠償責任を負わないとする特約は買主に不利なため無効です。

【正解：2】
2：正。誇大広告等の禁止に関する正しい記述です。
1：誤。法改正により、37条書面への宅建士の「押印」は廃止されました。「記名」のみで足ります。
3：誤。重要事項説明を行う際は、相手方の請求がなくても必ず宅建士証を提示しなければなりません。
4：誤。免許の更新申請は、有効期間満了の日の「90日前から30日前まで」の間に行う必要があります。